こんにちは、るびこです。
不定期連載、新入社員の資産運用記の第三話はマンション経営についてです。
マンション経営は株や仮想通貨のように、誰でも同条件で始められるものではありません。
私がマンション経営を始めることを決意した理由をまとめます。この中のどれか一つでも欠けていたら、マンション経営は他人に勧められるものではないでしょう。
簡単に言うと銀行の金利が全て
マンション経営・不動産投資に興味のある方は参考にしてみてください。
マンション経営のメリット・デメリットは前回の記事を読んでください。本記事は続編になります。
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「投資」と言っても大きくは儲からない
マンションというと「家賃収入で不労所得」みたいなイメージがありますが、私の場合は決してそんなことはありません。地味で、ひたすら地味な投資です。
もちろん巨額の資産を持っていたりする方は話が別ですが。
収益目的の物件ではない
はっきり言って、都内のワンルームはあまり儲かりません。そして、いい条件で購入できれば、あまり損もしません。
儲からないのに、あまり良くもない条件で口車に乗せられて契約すると、「損した」とか「失敗した」という結果になるわけです。
- 「自分の場合は大丈夫」と考えてしまう
- 自分にとって都合のいい情報だけを信じてしまう
この手の話は、この２つに用心しなくてはいけませんね（自分にも言い聞かせる）
長期保有が前提
折を見て売却して利益を出す、という商品でもありません。
万が一、めちゃくちゃ物件の値段が上がれば売却もありなのかもしれませんが（でもそのときは家賃も爆上げ？難しい）
とにかく、転がす目的で購入するのは本記事の趣旨ではありません。
さて、このような条件で運用していくには、不動産会社や物件、銀行はどのように選べばよいのでしょうか。解説していきます。
信頼できる不動産会社選び
ここは本当に大切。
不動産会社をきちんと選べれば、おのずと物件も銀行も良いものが選択できるでしょう。
長い付き合いで信頼できる人からの紹介が一番ですね。
逆にそれ以外は、疑ってかかったほうがいいかも。
ディベロッパーもやってる不動産会社
土地の仕入れからマンションの販売、賃貸の紹介など、一通りを関連会社で行っている業者の方が強いです。不動産販売会社という中間マージンがかからないので安価で購入できます。
私の場合はマンション代金や諸経費など、およそ１割くらい値引きで購入することができました。
あとは、おまけ的な作用ですが、賃貸物件も仲介手数料無しで借りることが出来ます。
毎月の収支が妙に良い契約は注意
また業者によっては、「毎月１万円でプラスでマンションが持てる」のような提案をされる場合もあります。明らかに怪しいですよね。
よっぽど頭金を積まない限り、毎月の収支（家賃収入ーローン返済額）はほぼゼロ、あるいはマイナスになるはずです。
にも関わらず、毎月数千円以上のプラス収支を提案された場合は疑ってください。次のケースが考えられます。
- 家賃が最初だけ高めに設定されている
数年で家賃値下げ、収支が大幅なマイナスになります - 修繕費や入居者探しの手数料が含まれていない
数年おきに予想外の大きな出費が必要になり、収益が悪化します
マンション経営だからといって、家賃収入で稼ごうと思ったら大間違いです（間違いというか、本記事の趣旨とは異なります）
電話営業やってるとこは要注意
これが怪しいことは言うまでもないと思いますが。コンプライアンスどうなってるんでしょうねえ。
絶 対 に 断 り ま し ょ う
繰り返しますが、信頼できる人からの紹介が一番です。ネットのリンクにも十分注意してください。
リスクの小さい物件選び
物件えらびは特に、その時々のトレンドなど変動が多いパラメータです。
やはり東京の物件が安定か
マンションを購入するなら人口が上昇している東京を選ぶのが懸命かと思います。治安もよく、一極集中が進む東京の不動産投資は海外からも注目されるほど。
また、23区内のワンルームマンションの入居率は95%以上と想像以上の数字です。ただし、全部ひっくるめてこの数字なので、築年数が大きいと当然入居率は下がっていくことが予想されます。また、むこう数十年この数字が維持される保証はありません。
地方都市などは空き家リスクも高くなりますのでご注意ください、よっぽど土地勘があれば別かもしれませんが。
借上社宅で数年は空き家リスク無し
私が購入したマンションは、とある法人の借上社宅として契約されています。つまり事実上誰も住んでなくても法人が家賃を払い続けてくれます。
この契約が何年続くかは分かりませんが、ないよりはあったあったほうがいいですよね。空き家の心配はしなくて済みますから。
※その分家賃は安めに設定されています。
間取りは運用目的に応じて
１Kなどのワンルームは出入りが激しく、空いても入居者が見つかりやすい一方で、世帯用の大きめの間取りは一度入居すれば出て行きにくいが、一度空くと入居者が見つかりにくいという傾向があります。
つまり、不動産投資は選ぶ物件によってリスクとリターンが大きく変わるものなのです。
- ワンルームはローリスク・ローリターン
- 大きい間取りはハイリスク・ハイリターン
私は１軒目ということもあり、ワンルームを購入しました。
中古マンションってどうなの？
中古マンションは確かに安いです。確かに新築を買うよりもお得感がありますが・・・
中古マンションは新築と比べてローン金利が高い傾向があります。
手放す人がいたということは、手放す理由があったということ。新築に比べて中古は銀行の融資が消極的になってしまうためです。
裏を返せば、現金一括か頭金を多く入れて融資額を減らせば非常に魅力的になるわけです。
言ってしまえば全く別の商品。「新築を買うか中古を買うか」は「スマホを買うかかパソコンを買うか」くらい違うわけです。どちらかが優れているわけではありません。
低金利の銀行選び
不動産投資用のローンは普通の住宅ローンと異なります。
- 保証人などは立てず、マンションそれ自身が担保となる
- ローン金利が高めに設定されている
- 使用できる属性が限られている
ローン金利ですべてが決まる
ローン金利が高いなら絶対やめたほうがいいです。例え0.1%でも利回りが大きく変わってきます。
低金利でローンを組める属性になるまで待ったほうがいいでしょう。
逆に低いローン金利で融資を受けられる人は検討する価値があるかと。
住宅用（住むことを目的とする）ローンの年利は1%前後が一般的です。しかし、投資用のアパートローンは2%台が普通です（こちらの不動産メディアでは3~5%とも言われています）
私が契約した銀行は
年利1.6%
で融資をしてくれました。審査はめちゃくちゃ厳しかったです。実は去年もマンション購入を検討していたのですが、この銀行の審査に落ちています。
１年待って年収が上がったので、晴れて契約することができました。
- 勤務先
- 年収
- 勤続年数、転職歴
- 卒業大学
- 大学の専攻と現在の仕事の関連性
などが評価の対象になっていました。銀行によっても違うと思いますが、参考までに。
ローン金利が全てと考える理由
- ローン金利が良い銀行は優良銀行（高い属性の顧客）
- 優良銀行と全ての不動産会社が付き合えるわけではない
- 優良銀行と契約できる不動産会社は実績もあり、信頼できる
- 信頼できる不動産会社なら優良物件を紹介してくれる
もちろん全てがこの通りとはいきませんが、ある程度は悪質な業者をフィルタリングすることができます。
「これ以上低金利で融資を受けられないか」を不動産会社に聞き、満足の行く金利が提案されなければ、その会社との付き合いは控えたほうがいいです。悪条件でも無理してやるものではないので。
「マンション経営は怪しもの」というのが一般的な考えであることから分かるように、悪質な業者はまだまだ多いのだと思います。くれぐれも引っかからないように気をつけたいです。
今日のぐうの音
同じ業者から同じ物件を購入し、入居率も同じでも、マンション経営で成功する人・失敗する人がいるわけですね。
低金利で融資が受けられる人にはかなり有利ですが、そうじゃない人が手を出すと「損した」とか「失敗した」となることは目に見えています。
- 「自分の場合は大丈夫」と考えてしまう
- 自分にとって都合のいい情報だけを信じてしまう
この２つに注意して、マンション経営は自分にあっているのかを検討してみてください。
※なお、どんなに低金利で融資を受けられても、損失を出す可能性はもちろんありますし、その逆もしかりです。
低金利で融資が受けられそうな方は検討されてはいかがでしょうか。めちゃくちゃ儲かるものでもないので、「分散投資の一つ」くらいの位置づけで。
マンション経営のメリット・デメリットをまとめた記事はこちら
運用実績等は追って報告していきます。
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